Mit einem Transaktionsvolumen von 18,8 Milliarden Euro konnten Büroimmobilien ihr Vorjahresergebnis um rund fünf Prozent steigern. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 20 Prozent übertroffen. Damit bleiben Büros die mit Abstand beliebteste Assetklasse der Investoren und tragen knapp 43 Prozent zum Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien bei. Dies ergibt eine Analyse des Immobilienberatungsunternehmens BNP Paribas Real Estate.
„Trotz des wachsenden Anteils von Homeoffice-Tätigkeiten zeigt sich, dass Büros auch zukünftig unverzichtbar bleiben und auf eine große Mieternachfrage treffen werden. Unterstrichen wird diese Einschätzung durch die aktuellen Flächenumsätze auf den Büromärkten, die Ende Quartal drei 2022 circa 21 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert liegen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass dieses gute Investmentergebnis nicht zuletzt aufgrund eines hohen Anteils von Portfoliotransaktionen mit beeinflusst wird, wobei die Übernahme der alstria durch Brookield im ersten Quartal eine besondere Rolle spielt“, sagt Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate. Insgesamt entfallen 5,8 Milliarden Euro (31 Prozent) auf Portfolios. Einzeldeals verzeichnen dagegen einen Rückgang des Umsatzes um 22 Prozent auf aktuell 13 Milliarden Euro. Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählen die von BNPPRE vermittelten Verkäufe eines Büroensembles der BayernLB in der Brienner Straße in München sowie des VoltAir in Berlin.
In den A-Standorten wurden bislang knapp 14,6 Milliarden Euro investiert und damit genauso viel wie im Vorjahr. Gleichzeitig liegt das Ergebnis leicht über dem langjährigen Schnitt. An der Spitze lieferten sich Berlin, Frankfurt und Hamburg ein enges Rennen um das höchste Investmentvolumen, das die Hauptstadt mit 3,3 Milliarden Euro knapp für sich entscheiden konnte. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit rund 3,1 Milliarden Euro. Beide Städte mussten im Vorjahresvergleich aber Verluste hinnehmen. Auf das Siegerpodest geschafft hat es auch Hamburg mit rund 2,9 Milliarden Euro, was einer Steigerung um 160 Prozent entspricht. Dort macht sich vor allem der starke Einfluss der Alstria-Übernahme bemerkbar.
Der Umsatzanteil kleinerer Städte bis 250.000 Einwohner hat sich in etwa verdoppelt und liegt aktuell bei knapp neun Prozent. Ein Grund hierfür dürfte darin liegen, dass dort aufgrund der kleineren Volumina mehr privates Kapital aktiv ist und sich die Auswirkungen der verteuerten Finanzierungen etwas weniger bemerkbar machen als in den institutionell geprägten Märkten der A-Städte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 12,4 Milliarden Euro dominieren Großabschlüsse ab 100 Millionen Euro das Marktgeschehen und tragen rund zwei Drittel zum Ergebnis bei. Nur 2019 wurde in den ersten drei Quartalen ein noch besseres Resultat erzielt. Auch im dritten Quartal konnten fast 3,6 Milliarden Euro erfasst werden. Es zeigt sich also, dass große Verkäufe trotz deutlich gestiegener Finanzierungskosten und einem schwierigeren Umfeld weiter eine wichtige Rolle spielen. Auf den weiteren Plätzen folgen die Größenklassen 50 bis 100 Millionen Euro mit einem Anteil von knapp 15 Prozent sowie zwischen 25 und 50 Millionen Euro mit fast 13 Prozent. Auf kleinere Objekte bis 25 Millionen Euro entfallen bislang rund sieben Prozent, was absolut betrachtet immer noch einem Investmentvolumen von knapp 1,3 Milliarden Euro entspricht. Bei den beteiligten Käufergruppen haben sich Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von rund 29 Prozent an die Spitze gesetzt, wozu vor allem die Übernahme der alstria durch Brookfield beigetragen hat. Mit Spezialfonds, die 15,5 Prozent beisteuern, und Investment Managern, die auf knapp elf Prozent kommen, erreichen zwei weitere Anlegertypen noch zweistellige Umsatzanteile. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Pensionskassen mit rund neun Prozent, Staatsfonds mit über acht Prozent sowie Family Offices mit sechs Prozent. Die Verteilung des Investmentvolumens zeige, dass der deutsche Markt weiterhin für eine breite Palette von Anlegern sehr interessant sei. Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten spiegeln sich in den Renditen wider, die ihre Aufwärtstendenz im dritten Quartal erwartungsgemäß fortgesetzt haben. Für Büroimmobilien haben die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal um 20 bis 30 Basispunkte zugelegt. Am teuersten ist es mittlerweile in München mit 2,80 Prozent. Der bisherige Spitzenreiter Berlin belegt mit 2,85 Prozent Platz zwei. Auf Rang drei liegt Hamburg mit 2,95 Prozent, gefolgt von Köln mit 3,00 Prozent und Frankfurt mit 3,10 Prozent. In Stuttgart notiert die Spitzenrendite aktuell bei 3,15 Prozent und in Düsseldorf bei 3,20 Prozent. (DFPA/mb1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.
