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Wohnungsmarkt: SPD punktet beim Mieter, Union beim Käufer

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Das beste Gegenmittel wäre ein größeres Angebot, also mehr Wohnungen und Häuser. Doch viele Städte, beispielsweise Berlin, handeln nicht entschlossen genug und weisen zu wenig Bauflächen aus oder brauchen zu lange, um sich mit Investoren zu einigen. Zudem sind die Kapazitäten der Baubranche begrenzt. Es kann also gar nicht so schnell gebaut werden wie eigentlich nötig.
Auch eine neue Bundesregierung kann daran wenig ändern. Doch immerhin haben sich Union und SPD bei den Koalitionsverhandlungen auf einige Maßnahmen geeinigt, die vorübergehend für ein wenig Linderung sorgen könnten. „Wir haben ein starkes Paket für die Eigentumsförderung von Familien geschnürt sowie für einen besseren Schutz von Mietern vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen und für die gezielte Ankurbelung des Neubaus“, sagte Jan-Marco Luczak, Wohnungsmarktexperte der CDU-Bundestagsfraktion.

Die Unterhändler haben vereinbart, dass bis 2021 zusätzlich bis zu vier Milliarden Euro in die Hand genommen werden sollen, um mehr billigen Wohnraum zu schaffen und um jungen Familien beim Traum vom Eigenheim zu helfen. Die Wirkung der einzelnen Vorhaben ist umstritten. Ein Überblick:

Modernisierungsumlage

Bisher konnten Vermieter jedes Jahr elf Prozent der Kosten einer Sanierung auf die Miete umlegen. Unter einer neuen großen Koalition soll diese Umlage nun auf acht Prozent abgesenkt werden. Zusätzlich gibt es einen absoluten Preisdeckel von drei Euro pro Quadratmeter für eine Dauer von sechs Jahren. Damit will man erreichen, dass Mieter nicht aus ihrer Wohnung „herausmodernisiert“ werden können.

In der Immobilienbranche gibt es Kritik. Vor allem der Eigentümerverband Haus & Grund sieht schwarz und glaubt, dass es für energetische Sanierungen nun keinen Anreiz mehr geben werde: „Damit wird es umfassende energetische Modernisierung in dieser Wahlperiode faktisch nicht geben können“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke.

„Wir erwarten, dass die Klimaschutzziele für den Gebäudebestand entsprechend nach unten angepasst werden.“ Der Präsident des Branchenverbands Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA), Andreas Mattner, sprach von einem „Modernisierungsblocker“.

Michael Voigtländer, Wohnungsmarktexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), sagte dagegen zu WELT: „Angesichts der niedrigen Zinsen ist die Kürzung der Umlage vertretbar. Erst wenn die Zinsen wieder steigen, könnte sich das als eine Bremse herausstellen.“

Der Deutsche Mieterbund (DMB) rechnet vor: „Wenn eine Modernisierung 20.000 Euro kostet, konnte der Vermieter bisher die Miete um 2200 Euro pro Jahr, also um 183,33 Euro pro Monat, erhöhen. Künftig fällt die Mieterhöhung geringer aus: 1600 Euro pro Jahr beziehungsweise 133,33 Euro im Monat.“
An einer Stelle soll es immerhin eine Vereinfachung geben: Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 Euro soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden. Hier werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten abgezogen.

Mietpreisbremse

Anders als ursprünglich geplant wird die Mietpreisbremse nicht erst auf ihre Wirkung hin überprüft, sondern gleich um eine neue Regel ergänzt: Künftig werden Vermieter dazu verpflichtet, die Höhe der Vormiete offen zu legen. Neue Mieter können damit überprüfen, ob sich ihr Vermieter zu Recht auf den geltenden Bestandsschutz beruft und eine Miete verlangen darf, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, also über der Mietpreisbremsengrenze.

Viele Vermieter machten sich dieses Informationsschlupfloch zunutze und behaupteten, eine viel höhere Miete vom Vormieter erhalten zu haben, als tatsächlich der Fall gewesen ist. Wenn Mieter ihnen das Gegenteil nachweisen wollten, mussten sie klagen. Die Betreiber des Mieterportals wenigermiete.de, die Mietern bei der Durchsetzung ihrer Rechte helfen, berichten von Hunderten Fällen, in denen es um falsche Informationen bezüglich der Vormiete geht.
Die Pflicht zur Offenlegung gilt allerdings nur dann, wenn sich der Vermieter explizit auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, also schon bei der Vertragsanbahnung. Damit ist zu erwarten, dass die meisten Vermieter erst einmal stillhalten und eine hohe Miete verlangen – in der Erwartung, der Mieter werde dies schon akzeptieren.

In der Immobilienbranche und bei Haus & Grund ärgert man sich über diese neue Regel. Etwas gelassener sieht es Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, welches den Wohnungsunternehmen und den Mietern nicht schadet. Es löst allerdings auch die Probleme am Wohnungsmarkt nicht. Man kann es drehen und wenden, wie man möchte, die Mietpreisbremse bleibt das falsche Mittel, um mehr bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen“, so der GdW-Chef. Der Verband vertritt die Interessen von öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften.

Eigentumsförderung

Für die Förderung von Wohneigentum haben die Koalitionäre ein größeres Paket geschnürt. Zunächst gibt es eine neue Eigenheimzulage namens Baukindergeld. Familien erhalten künftig beim Kauf oder Bau einer Immobilie einen staatlichen Zuschuss von 1200 Euro pro Kind, für eine Dauer von zehn Jahren.

Damit wohlhabende Haushalte, die ohnehin keine Kapitalprobleme beim Kauf haben, nicht noch zusätzlich von Steuergeldern profitieren, einigten sich die Koalitionäre auf einen Einkommensdeckel: Das Haushaltseinkommen darf 75.000 Euro nicht überschreiten, plus weitere 15.000 Euro Freibetrag für jedes Kind.

„Dass die Politik das Thema Wohneigentum wieder unterstützt, ist positiv zu werten“, so IW-Experte Voigtländer. „Ich denke schon, dass es einigen Menschen helfen wird, da die Förderung von den Banken als Eigenkapital anerkannt wird, so wie die frühere Eigenheimzulage“, sagte der Ökonom.
Zusätzlich soll es den Bundesländern künftig erlaubt sein, Freibeträge auf die Grunderwerbsteuer festzulegen. Damit hätten Immobilienkäufer direkt mehr Geld für den Erwerb übrig. Außerdem ist ein Bürgschaftsprogramm für die KfW geplant. Damit kann man sich künftig für einen Teil der Baukosten den Staat als Bürgen mit ins Boot holen.

IW-Ökonom Voigtländer hätte auch die Einführung eines Bestellerprinzips für Immobilienmakler beim Kauf begrüßt. Denn Käufer, die nicht mehrere Zehntausend Euro an den Vermittler zahlen müssten, verfügten ebenfalls über mehr Eigenkapital und könnten so den Sprung ins Wohneigentum schaffen.
Beim Branchenverband ZIA fürchtet man, das Baukindergeld könnte die Immobilienpreisblase weiter aufpumpen: „Natürlich werden dadurch die mittlerweile hohen Kaufpreise in angespannten Immobilienmärkten subventioniert“, sagte Verbandschef Andreas Mattner. „Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre die beste Eigenheimförderung.“ Denn die Kaufnebenkosten seien nicht finanzierungsfähig und müssten von Immobilienkäufern aus Eigenmitteln gedeckt werden. „Viele können sich das auch mit einem Baukindergeld über zehn Jahre schlicht nicht leisten“, sagte Mattner.

Grundsteuer

Die kommunale Grundsteuer ist mit einem Aufkommen von jährlich mehr als 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden. Sie wird von Eigentümern und Mietern gezahlt. Doch das Erhebungsverfahren ist kompliziert und veraltet. Deshalb wird erwartet, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer demnächst als unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt.

Eine Reform ist dringend nötig. Doch statt sich auf Eckpunkte dafür zu einigen, erfanden die Koalitionäre in Berlin stattdessen eine neue Steuer, die „Grundsteuer C“. Sie soll für unbebaute Wohngrundstücke gelten und relativ hoch ausfallen.

Damit sollen Grundstückseigentümer gewissermaßen bestraft werden, die auf steigende Preise spekulieren und das Grundstück unbebaut lassen. Fraglich ist, ob die Kommunen auf der anderen Seite die Grundsteuern A und B senken und so auf zusätzliche Einnahmen verzichten.

IW-Ökonom Voigtländer hält eine Baulandsteuer trotzdem grundsätzlich für richtig, „allerdings fürchte ich, dass die Anwendung unsystematischer wäre als bei einer Bodenwertsteuer“, sagt er. Eine flächendeckende Bodenwertsteuer, so die Idee, könnte für alle Grundstücke gelten und bebaute Immobilien weniger belasten als unbebaute.

Bundes-Grundstücke

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) gehört dem Bund und besitzt 470.000 Hektar Land und mehr als 37.000 Wohnungen. Sie verkauft regelmäßig Immobilien und nimmt so bis zu rund zwei Milliarden Euro ein, die in den Staatshaushalt fließen.

Künftig sollen Städte und Gemeinden nicht nur ein Vorkaufsrecht für Bima-Grundstücke bekommen, sondern auch einen verbilligten Zugang, damit dort dann billige Wohnungen entstehen.

Sozialer Wohnungsbau

Rund zwei Milliarden Euro sollen in den Jahren 2020 und 2021 in den sozialen Wohnungsbau fließen. Bis dahin läuft bereits ein Förderprogramm im Umfang von 1,5 Milliarden Euro. Zuständig für sozialen Wohnungsbau sind allerdings die Bundesländer. Sie müssen das Geld nun auch tatsächlich abrufen.
„Das ist ein wichtiges Signal für die Wohnungsmärkte in Deutschland“, erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Nun komme es darauf an, dass die Länder nach der Zuweisung der Mittel durch den Bund dieses Geld kofinanzierten.

Quelle: WELT

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von factum
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